대한민국 부동산 시장은 현재 2026년 5월 10일로 예정된 다주택자 양도소득세 중과세 부활이라는 거대한 정책적 전환점을 목전에 두고 있다. 지난 수년간 시행령 개정을 통해 임시적으로 유지되어 온 양도세 중과 유예 조치가 종료됨에 따라, 시장 참여자들 특히 다주택자들에게 남겨진 시간은 이제 한 달 남짓한 ‘D-30’의 긴박한 국면으로 접어들었다. 이재명 정부는 출범 이후 부동산 시장의 비정상적인 과열을 억제하고 서민 주거 안정을 도모하기 위해 강력한 조세 정책을 예고해 왔으며, 최근 이재명 대통령의 국무회의 발언과 사회관계망서비스(SNS)를 통한 ‘최후통첩’은 이러한 정책 기조가 더 이상 수정되거나 연기되지 않을 것임을 명확히 하고 있다. 본 보고서는 현재 다주택자가 직면한 조세 환경의 급격한 변화를 정밀하게 분석하고, 왜 지금이 자산을 매각해야 하는 최후의 기회인지 세 가지 핵심적인 이유를 중심으로 심층적인 통찰을 제공하고자 한다.
2026년 양도소득세 중과세 부활의 구조적 메커니즘과 정책적 배경
대한민국의 다주택자 양도소득세 중과 제도는 부동산 투기 수요를 억제하고 주택 시장의 공급을 유도하기 위해 도입된 강력한 규제 수단이다. 문재인 정부 당시인 2021년에 도입된 이 제도는 윤석열 정부 기간 동안 시장 거래 활성화를 목적으로 매년 시행령을 통해 유예되어 왔다. 그러나 이재명 정부는 2026년 5월 9일을 기점으로 이러한 한시적 유예 조치를 종료하고, 다시 징벌적 수준의 중과 세율을 적용함으로써 조세 정의를 실현하겠다는 의지를 굳건히 하고 있다.
대통령의 강력한 의지와 정책적 신뢰성 확보
이재명 대통령은 2026년 2월 3일 청와대에서 열린 국무회의를 통해 “다주택자 양도세 중과 유예 2026년 5월 9일 종료는 이미 정해진 것”이라며 “재연장하는 법 개정을 또 하겠지라고 생각했다면 오산”이라고 강조했다. 이는 시장에서 막연히 기대해 온 ‘추가 유예’ 가능성을 원천적으로 봉쇄하는 발언으로 해석된다. 대통령은 또한 SNS를 통해 부동산 투기 세력을 향해 강도 높은 경고장을 날리며, 집값 폭등으로 고통받는 청년과 무주택 서민들을 위해 다주택자에 대한 엄격한 과세를 집행할 것임을 시사했다.
정부의 이러한 태도는 단순한 수사적 위협을 넘어선다. 정책의 신뢰성을 높이고 시장의 예측 가능성을 부여함으로써 다주택자들이 보유한 주택을 시장에 내놓도록 압박하는 전략적 포석이다. 정부는 다주택자들이 ‘버티면 이긴다’는 식의 관망세를 유지하는 것이 오히려 더 큰 손해를 초래하도록 제도를 설계하고 있으며, 이는 3월 10일로 예정된 대규모 부동산 대책 발표를 통해 더욱 구체화될 전망이다.
중과세 부활에 따른 세율 및 공제 체계의 변화
2026년 5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 경우 적용되는 세율 구조는 기본 세율에 가산 세율이 더해지는 징벌적 체계로 복귀한다. 현행 유예 기간에는 보유 기간 2년 이상인 주택에 대해 과세표준에 따른 6%에서 45%의 기본 세율이 적용되지만, 중과 부활 후에는 여기에 상당한 수준의 가산 세율이 붙게 된다.
| 구분 | 현행 (2026. 5. 9. 이전 양도) | 변경 (2026. 5. 10. 이후 양도) |
|---|---|---|
| 적용 세율 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 중과세율 (20~30%p) |
| 2주택자 세율 | 6~45% | 26~65% |
| 3주택 이상 세율 | 6~45% | 36~75% |
| 지방소득세 포함 최고 세율 | 49.5% | 71.5% (2주택), 82.5% (3주택 이상) |
| 장기보유특별공제 | 적용 (보유 15년 시 최대 30%) | 전면 배제 |
특히 주목해야 할 지점은 장기보유특별공제의 배제이다. 장기보유특별공제는 물가 상승에 따른 명목 소득에 대한 과세를 완화하기 위해 부여되는 혜택이지만, 중과 대상 주택에 대해서는 이 혜택이 완전히 사라지게 된다. 이는 실질적인 세 부담을 기하급수적으로 늘리는 결정적 요인이 된다.
지금 팔아야 할 이유 1: 극단적인 세 부담 격차와 수익률의 급감
다주택자가 현시점에서 매도를 결단해야 하는 가장 직접적이고 강력한 이유는 5월 10일을 기점으로 발생하는 ‘세금 폭탄’ 수준의 세액 차이다. 단순히 세율이 몇 퍼센트 오르는 수준이 아니라, 전체 시세 차익의 상당 부분이 세금으로 환수되는 구조이기 때문이다.
시세 차익 10억 원 기준 세액 시뮬레이션
시세 차익이 10억 원인 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 15년 보유한 후 매도한다고 가정할 경우, 5월 9일 이전과 5월 10일 이후의 세 부담 차이는 자산의 성격 자체를 바꿔놓는다.
양도소득세 산출을 위한 수학적 모델은 다음과 같이 정의된다:
여기서 
는 총 납부 세액, 
는 양도 차익, 
는 장기보유특별공제액, 
은 기본 세율, 
는 중과 가산 세율, 
는 누진 공제액이다.
현행 유예 기간 내에 매도할 경우, 15년 보유에 따른 장기보유특별공제 30%가 적용되어 과세 표준이 낮아진다. 그러나 5월 10일 이후에는 
이 되며, 는 20~30%포인트가 적용된다.
| 매도 시점 | 보유 주택 수 | 예상 납부 세액 (지방세 포함) | 유예 종료 전 대비 증가액 |
|---|---|---|---|
| 2026. 5. 9. 이전 | 공통 (중과 배제) | 약 3억 3,300만 원 | – |
| 2026. 5. 10. 이후 | 2주택자 | 약 5억 9,000만 원 ~ 7억 원 | 약 2억 5,700만 원 ~ 3억 6,700만 원 |
| 2026. 5. 10. 이후 | 3주택 이상 | 약 6억 8,000만 원 ~ 8억 5,000만 원 | 약 3억 4,700만 원 ~ 5억 1,700만 원 |
이 시뮬레이션 결과가 시사하는 바는 명확하다. 단 하루의 차이로 인해 3주택 이상 보유자는 무려 5억 원이 넘는 세금을 추가로 부담하게 될 수 있다. 이는 10억 원의 시세 차익 중 85%가량을 정부가 환수해 감을 의미하며, 다주택자 입장에서는 자산을 보유함으로써 얻는 경제적 이익이 사실상 전무해지는 상황에 직면하게 된다. 국세청장 역시 페이스북을 통해 이러한 구체적인 통계를 공개하며 다주택자들의 조속한 판단을 독려하고 있다.
수익률 보전과 자산 유동화의 마지막 창구
이러한 세액 격차는 다주택자에게 ‘팔아도 남는 게 없는’ 시장 환경을 조성한다. 시세 차익이 10억 원이라고 하지만 세금으로 8억 5,000만 원을 내고 나면 실질적인 손에 쥐는 돈은 1억 5,000만 원에 불과하다. 만약 보유 기간 동안 지출된 재산세, 종합부동산세, 대출 이자 및 유지 관리 비용을 고려한다면 실질 수익률은 마이너스로 돌아설 가능성이 매우 크다. 따라서 자산의 가치를 온전히 보전하고 다른 투자 기회를 모색하기 위해서는 5월 9일이라는 데드라인을 반드시 지켜야 한다. 이는 단순한 절세를 넘어 자산의 파멸적 손실을 막기 위한 방어적 조치라고 할 수 있다.
지금 팔아야 할 이유 2: 거래 절벽과 매물 잠김에 따른 환금성 위기 직면
두 번째 이유는 5월 10일 이후 예상되는 시장의 공급 차단과 그로 인한 ‘거래 절벽’ 현상이다. 양도세 중과가 부활하면 다주택자들은 집을 팔고 싶어도 높은 세금 부담 때문에 매도를 포기하고 ‘버티기’나 ‘증여’로 선회하게 된다. 이는 시장에서 매물이 사라지는 ‘매물 잠김’ 현상을 심화시킨다.
시장의 왜곡된 메커니즘과 매도 기회의 상실
조세 이론상 양도소득세 중과는 자산 보유자가 자산을 처분하지 않고 보유하게 함으로써 자본의 효율적 배분을 저해하는 효과를 낳는다. 2026년 5월 10일 이후에는 조정대상지역 내 다주택자의 매물이 시장에서 자취를 감출 것이라는 전망이 지배적이다. 다주택자가 집을 팔기 위해 내놓는 시점부터 잔금을 치르기까지 보통 3~4개월의 시간이 소요된다는 점을 고려하면, 현재 ‘D-30’의 시점은 정상적인 시장 거래를 통해 자산을 유동화할 수 있는 사실상 마지막 골든타임이다.
전문가들은 중과세가 부활한 이후에는 거래 자체가 성사되지 않는 ‘거래 절벽’이 나타날 것으로 보고 있다. 다주택자는 세금 때문에 못 팔고, 무주택자는 매물이 없어 못 사는 교착 상태가 지속될 것이다. 특히 토지거래허가구역이나 실거주 의무가 있는 지역에서는 매수자가 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 불가능하기 때문에, 기존 다주택자가 세입자의 계약 만료 시점에 맞춰 집을 처분하기가 더욱 어려워진다. 이러한 환금성의 위기는 자산의 실질 가치를 훼손하는 심각한 리스크 요인이다.
지역별 거래 완료 기한의 차등과 전략적 대응
정부는 이러한 매물 잠김을 막고 다주택자의 매도를 유도하기 위해 계약일과 잔금일 사이의 간극에 대한 보완책을 제시하였다. 조정대상지역 중에서도 기존 강남 3구와 용산구는 5월 9일까지 계약을 체결하고 3개월 내에 잔금 및 등기를 완료해야 중과를 피할 수 있다. 반면, 10·15 대책으로 신규 편입된 서울 21개 구 및 경기 12개 지역은 잔금 기한을 6개월 뒤까지로 설정하여 조금 더 여유를 주었다.
이러한 기한의 차등은 다주택자에게 매우 정교한 시간표를 요구한다. 만약 5월 9일 이후에 계약을 체결하게 되면 어떠한 경우에도 중과를 피할 수 없으며, 이는 시장에서 ‘가격 협상력’을 완전히 상실하게 됨을 의미한다. 따라서 매수자가 우위에 있는 시장이 형성되기 전에, 즉 3월 10일 정책 발표 이후 본격적으로 매물이 쏟아지기 전에 선제적으로 매물을 내놓는 것이 유리하다.
지금 팔아야 할 이유 3: 보유세 강화와 자산 재편의 필연성
세 번째 이유는 정부가 양도세 중과라는 ‘거래세 카드’ 외에도 종합부동산세 및 공시가격 현실화라는 ‘보유세 카드’를 동시에 만지작거리고 있다는 점이다. 이재명 정부의 부동산 정책 기조는 “보유세는 높이고 거래세는 낮추는” 방향을 지향하지만, 현재의 단기적인 시장 상황에서는 다주택자를 압박하기 위해 두 가지 수단을 모두 동원하는 강공책을 펴고 있다.
보유세의 징벌적 강화와 실질적 유지 비용의 급증
정부는 다주택자가 보유한 주택이 매물로 나오도록 유도하기 위해 보유세 부담을 극대화할 방침이다. 이를 위해 공시가격 현실화율을 상향 조정하고, 세금을 매기는 기준인 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80% 이상으로 높이는 방안을 유력하게 검토 중이다.
공정시장가액비율이 80%로 상향될 경우, 강남구의 특정 아파트를 보유한 1주택자의 보유세조차 전년 대비 약 50%가량 증가할 것으로 추정된다. 하물며 다주택자의 경우에는 종부세 중과 세율까지 더해져 매년 수천만 원에서 수억 원에 달하는 보유세를 감당해야 한다. 이는 팔 수도 없는데 매년 막대한 현금이 유출되는 ‘보유의 덫’에 빠지게 됨을 의미한다.
‘똘똘한 한 채’로의 자산 리밸런싱 전략: 3R
자산 시장 전문가들은 2026년을 맞아 다주택자들에게 ‘3R 전략’을 제안하고 있다: 자산을 줄이고(Reduce), 입지를 갈아타고(Relocate), 포트폴리오를 재배치(Rebuild)하라는 것이다.
| 전략 구분 | 실행 내용 | 목적 |
|---|---|---|
| Reduce (자산 축소) | 시세 차익이 적거나 외곽 지역의 ‘못난이 매물’ 우선 매각 | 주택 수 산정에서 제외되거나 세 부담이 적은 구조로 변경 |
| Relocate (입지 이전) | 지방 및 수도권 외곽 자산 정리 후 서울 핵심지 집중 | 지역별 양극화 심화에 따른 자산 가치 방어 |
| Rebuild (자산 재배치) | 아파트 위주에서 상가, 토지 또는 증여 등으로 전환 | 징벌적 주택 규제 회피 및 세대 간 부의 이전 |
정부의 규제가 조정대상지역과 다주택자에 집중됨에 따라, 입지가 좋지 않은 주택들을 여러 채 보유하는 것은 경제적으로 극히 불합리한 선택이 되었다. 2026년 5월 9일 이전에 비핵심 지역의 주택을 매각하여 주택 수를 줄이고, 핵심지의 ‘똘똘한 한 채’로 압축하는 과정은 향후 부동산 초양극화 시대에서 생존하기 위한 필수적인 과정이다.
시장의 반응 및 지역별 매물 출회 현황 분석
현재 부동산 시장은 대통령의 강경한 발언 이후 심리적으로 크게 위축된 상태이다. 서울 송파구와 노원구 등 전통적으로 다주택자 보유 비중이 높은 지역에서는 이미 “지금 팔아야 한다”는 공포 섞인 분위기가 형성되고 있다.17
절세 매물의 출현과 가격 조정의 징후
일부 급한 다주택자들은 5월 9일 잔금 기한을 맞추기 위해 호가를 수천만 원씩 낮추고 있다. 심지어 세입자가 있는 주택의 경우 매수자가 실입주를 원한다면 집주인이 세입자에게 이사비를 지원하거나 전세금을 낮춰주며 퇴거를 합의하는 사례도 속출하고 있다. 이는 다주택자들이 느끼는 세금 부담이 그만큼 절박하다는 것을 방증한다.
반면, 강남권 등 핵심 지역에서는 여전히 ‘증여’를 고민하며 버티기에 들어간 물량도 존재한다. 하지만 증여세 역시 낮지 않은 수준이며, 정부가 증여 취득세 강화 및 비거주자의 공제 혜택 축소를 검토하고 있어 증여가 항상 정답이 될 수는 없다. 결국 3월 10일 정책 발표 이후 시장의 불확실성이 완전히 해소되면, 매물 출회 속도는 더욱 가팔라질 것으로 보인다.
공급 부족론과 중과 부활의 충돌
일각에서는 2026년 수도권 신축 입주 물량이 2025년 대비 30% 이상 감소(약 11만 호 수준)함에 따라 집값이 오를 것이라는 상승론을 펼치기도 한다. 그러나 이러한 공급 부족론은 양도세 중과라는 강력한 세제 압박 앞에서는 힘을 쓰기 어렵다. 집값이 오른다 한들 그 상승분의 80%를 세금으로 내야 한다면, 투자자로서의 매수 동기는 사라질 수밖에 없기 때문이다. 또한 2.5% 수준의 기준금리가 유지되고 대출 규제가 강화된 상황에서 추격 매수세가 붙기 어려운 구조적 한계도 존재한다.
결론: 다주택자에게 주어진 최후의 결단 시점
2026년 다주택자 양도소득세 중과 부활은 단순한 세제 변화를 넘어 부동산 시장의 패러다임을 근본적으로 바꾸는 사건이다. 이재명 정부는 “버티는 게 손해”가 되도록 설계된 정교한 조세 그물망을 통해 다주택자의 퇴로를 좁혀오고 있다.
본 보고서가 분석한 바와 같이, 지금 팔아야 할 이유는 자명하다. 첫째, 수억 원에 달하는 세액 격차를 회피하여 실질 수익률을 방어해야 한다. 둘째, 5월 10일 이후의 거래 절벽에 따른 환금성 리스크를 사전에 차단해야 한다. 셋째, 보유세 강화라는 가중 처벌을 받기 전에 ‘똘똘한 한 채’로 자산을 재편해야 한다.
이제 다주택자에게 남은 시간은 한 달 남짓이다. 5월 9일이라는 데드라인은 단순한 날짜가 아니라 자산의 향방을 결정짓는 운명의 선이다. 3월 10일 발표될 추가 부동산 대책이 시장에 어떠한 충격을 줄지 주시하면서도, 본인의 자산 중 양도 차익이 적거나 입지가 떨어지는 물량부터 과감히 정리하는 결단이 필요한 시점이다. 부동산은 ‘얼마에 샀느냐’보다 ‘어떤 조건으로 파느냐’가 더 중요해진 시장으로 변모했다. 정책에 순응하여 실익을 챙기는 것이 가장 현명한 투자 전략임을 명심해야 한다.
참고 자료
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- [ 무료 ] 다주택자 양도소득세 & 2026년 5월 10일 이후 달라지는 점. – 네이버 프리미엄콘텐츠, 2월 5, 2026에 액세스, https://contents.premium.naver.com/eunyij/1970ansunlee/contents/260124173143881mu
- 토허제 묶인 ‘세입자 거주 주택 매매’…정부, 어떤 방안 내놓을까 – 한겨레, 2월 5, 2026에 액세스, https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/1243349.html
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- 다주택자 3·6개월 중과 유예…李 “버티는 게 손해되도록 설계”(종합), 2월 5, 2026에 액세스, https://v.daum.net/v/20260203154015558
- 정부 “부동산 대책 발표 여부 및 내용 정해진 바 없어” – 대한민국 정책브리핑, 2월 5, 2026에 액세스, https://m.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148950718
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- “팔거나 버티거나” 양도세 중과 부활에 ‘초양극화’ 우려…”거래 절벽 불가피” | 아주경제, 2월 5, 2026에 액세스, https://www.ajunews.com/view/20260125135450574
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- [헬로T부동산] 2026년 부동산 시장, 가격을 예측하는 시대는 끝났다 – 헬로티, 2월 5, 2026에 액세스, https://www.hellot.net/news/article.html?no=108754
- 2026년 부동산 시장 전망 및 투자 전략 – SPI, 2월 5, 2026에 액세스, https://seoulpi.io/cityfolio/article/00490414905981186048
- “마지막 비상구”…양도세 중과 부활 D-100 대응 전략 [이슈크래커] – 이투데이, 2월 5, 2026에 액세스, https://www.etoday.co.kr/news/view/2552943
- 2026년 부동산 시장 전망: 양도세 중과와 공급 절벽이 불러올 ‘가격 폭등의 역설’, 2월 5, 2026에 액세스, https://contents.premium.naver.com/19000property/19000realproperty/contents/260127171825920og
- “5월9일 이후 세금 5억 더”…다주택자 팔까 버틸까? – 머니투데이, 2월 5, 2026에 액세스, https://www.mt.co.kr/estate/2026/01/23/2026012311420724708
- 2026년 부동산 시장 집값 전망, 부동산 2월부터 무서울 겁니다 (김인만 소장) – YouTube, 2월 5, 2026에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=KZfpgIhvcoo